Выбираем вид коммерческой недвижимости в США

Коммерческая недвижимость

В США инвестиционная стратегия Flipping состоит в:

  • покупке объекта недвижимости в плохом состоянии за полцены
  • ремонте
  • перепродаже на рынке по рыночной цене.

Она считается самой простой. Но существуют более доходные инвестиционные стратегии. Например, после ремонта коммерческой недвижимости оставить ее в своей собственности и начинать получать с нее постоянную прибыль.

Ограничения стратегии Flipping

В стратегии Flipping (переворачивание, смена владельца) есть 3 варианта, инвесторы проходят по ним по мере роста своей квалификации:

  1. Самое простое, это когда мы подыскиваем недвижимость за полцены и тут же перепродаем информацию покупателям - наши комиссионные 1,25% от стоимости жилья после ремонта
  2. Мы можем дополнительно сделать оценку ремонта и оценку инвестиционной привлекательности. И только потом перепродать информацию покупателям. В этом случае наши комиссионные поднимаются до 15% от стоимости жилья после ремонта
  3. Если мы дополнительно сами нанимаем строителей и проводим ремонт перед продажей, то наши комиссионные поднимаются до 30%.

Flipping позволяет заработать неплохие деньги, но из-за переворота (смены владельца) это делает ее ближе к спекуляции "купи-продай", особенно первые варианты.

Настоящие инвестиции в недвижимость начинаются, когда мы овладеваем искусством управления коммерческой недвижимости. Тогда не продаем отремонтированное жилье, а оставляем его себе и начинаем управлять им (нанимаем управляющую компанию). В этом случае:

1) Наша недвижимость начинает приносить нам ежегодную прибыль до конца нашей жизни.

2) В экономически развитых районах, например Бостоне, стоимость недвижимости увеличивается каждый год на 7,4%. Это означает, что каждые 4 года наша недвижимость без всяких наших усилий делает как бы делает очередной Flipping и приносит доход 30% в виде увеличения своей стоимости. При этом продолжая продолжая приносить доход от сдачи в аренду.

По этой причине инвесторы в недвижимость используют Flipping лишь на начальном этапе. После сбора начального капитала инвесторы прекращают перепродавать (flipping), оставляют недвижимость себе и сдают ее в управление. Так они начинают пополнять свой инвестиционный портфель новой и новой недвижимостью.

Посмотрите, как 3 небольших объекта сами регулярно делают флиппинг (переворот). Если с каждым "переворотом" объекта его стоимость возрастает на 30%, то это золотое дно для инвестора:

Роберт Кийосаки высказался в одной из своих книг: "Я с таким трудом нахожу очередную коммерческую недвижимость. Так зачем я должен перепродавать ее кому-то? Пусть она остается у меня и приносит прибыль десятилетиями". У Киойосаки в собственности 1400 квартир, которые он сдает в аренду. Помимо от дохода от аренды, каждые 4 года эти квартиры увеличивают свою стоимость на 30%.

Даже когда стоимость коммерческой недвижимости падает, она продолжает приносить доход в виде аренды.

Сравнение:

  • инвестиционная стратегия Flipping требует постоянного поиска новых объектов. Если прекратить заниматься Flipping, то новых денег не будет появляться
  • а стратегия "купи/отремонтируй/оставь себе/сдай в аренду" позволяет в любой момент отойти от дел, при этом накопленный ежегодный пассивный приток денег будут продолжать увеличивать капитал инвестора.

Необходимость специализации в коммерческой недвижимости

Жилая недвижимость - относительно малодоходная для сдачи в аренду. В жилой недвижимости арендатор - частное лицо, чьи возможности платить ограничены зарплатой. Многие начинающие инвесторы инвестируют в жилой дом, потому что им легко управлять. Достаточно аукнуть риелтора, который быстро найдет арендатора с семьей.

Но существует множество других, более доходных видов коммерческой недвижимости:

  • предприятия общественного питания
  • торговые центры
  • фитнес-центры
  • салоны красоты
  • ...

Продвинутые виды коммерческой недвижимости требует профессионального управления. Инвесторы в недвижимость выбирают себе какую-то специализацию, набирают в ней опыт управления и далее начинают покупать исключительно объекты "своего" вида недвижимости. Примеры:

В чем бизнес McDonald's?

Небольшая история из жизни Рэя Крока, основателя корпорации McDonald’s:

Рэй Крок

Из статьи Недвижимость компании «Макдональдс»:

В 1974 году Рэя попросили выступить перед группой студентов Техасского университета в Остине. Рэй спросил у студентов:

— Какой у меня бизнес? — спросил Рэй

Все рассмеялись. Почти все решили, что он просто шутит.

Никто не ответил, и Рэй повторил вопрос:

— Так какой, по-вашему, у меня бизнес?

Студенты снова рассмеялись, и наконец один из тех, что посмелее, подал голос:

— Рэй, кто же не знает, что ваш бизнес — гамбургеры?

Рэй усмехнулся.

— Приблизительно такого ответа я и ожидал. — Он немного помолчал и добавил: — Дамы и господа, мой бизнес — это не гамбургеры. Мой бизнес — недвижимость.

Рэю потребовалось довольно много времени, чтобы объяснить свою точку зрения. Официальной целью его бизнеса был франчайзинг – продажа прав на использование торговой марки сети ресторанов «McDonald's», – но на самом деле его больше интересовали участки земли под каждым франшизным предприятием. Он понимал, что главными факторами успеха каждой франчайзинговой сделки были размеры участка и его местоположение. Дело в том, что ресторатор, который покупал франшизу, оплачивал покупку недвижимости, которая становилась собственностью организации Рэя Крока.

Сегодня компания «McDonald's» стала крупнейшим владельцем недвижимости в мире, обогнав даже католическую церковь. Компания владеет множеством самых ценных дорожных и уличных перекрестков в Америке и по всему земному шару.

Бизнес на пиццериях в рабочих районах

Один американский предприниматель купил за полцены убыточную пиццерию в рабочем районе. Он надеялся сделать ее прибыльной. Все пытался реализовать пиццерию его мечты. Но в первые годы едва-едва выходил "в ноль". Тем не менее оно много читал, консультировался, экспериментировал. К пятому году он понял, как нужно вести пиццерийный бизнес в рабочем районе - попроще, побыстрее и посытнее. Тогда его пиццерия стала очень прибыльной.

В следующие годы он начал скупать за полцены убыточные кафе в рабочих районах города, которые подходили под его модель бизнеса. Его команда делала ремонт, который преобразовывал помещение в очередную пиццерию под модель его бизнеса, нанимала и обучала персонал. Дальше команда переходила работать со следующим купленным кафе. 

Через 5 лет предприниматель владел свыше 100 успешных пиццерий на перекрестках в рабочих районах города. Доходы с пиццерий хватало оплачивать ипотеку банкам и оставалась еще чистая прибыль. Через 10 лет ипотека была бы выплачена. И вся недвижимость под этими пиццериями перейдет в собственность предпринимателя, при этом продолжая приносить ему доход, уже не отягощенный выплатой ипотеки.

Нам нужно выбрать подходящий для нас вид коммерческой недвижимости, в котором будем специализироваться. Тогда в сделках Flipping будем:

  • подбирать коммерческую недвижимость под выбранную нами специализацию
  • составлять смету ремонта и бизнес-план использования под выбранную нами специализацию
  • собирать базу покупателей, которые покупают недвижимость подобной специализации
  • выслушивать их критику нашей сметы ремонта и бизнес-плана
  • когда наберемся опыта, будем учиться ремонтировать коммерческую недвижимость выбранной нами специализации
  • и, наконец, когда-то от Flipping перейдем к настоящему инвестированию - начнем оставлять очередные отремонтированные нами недвижимости под свое управление.

Подбираем специализацию в недвижимости

Наш генеральный директор Матью продает труд 30 тульских программистов московским фирмам по московским ценам.

Бизнес нашего отдела в США повторяет бизнес нашей тульской головной компании. Мы продаем время наших российских коллег на рынке американских инвесторов в недвижимость. Но мы не разработчики, а консультанты-внедренцы CRM. Не все возможно сделать онлайн. Придется часто приезжать приезжать в США - к клиентам, на конференции, на стажировку. Каждый наш российский коллега будет проводить в США несколько месяцев в году. Максимальный предел - в совокупности не более 6 месяцев в год:

  • если российский коллега проводит в США более 183 дней в году, то он считается резидентом США со всеми налоговыми последствиями - в России с него перестанут брать подоходный в 13%, зато в Америке возьмут 40%
  • полгода в США в совокупности каждый год - максимальный срок отрыва от семьи. Он десятилетиями проверен моряками дальнего плавания, подводниками, космонавтами, нефтяниками-вахтовиками,...

В виду ограниченности нашего времени, мы всегда стараемся зарабатывать на том, что нужно в первую очередь нам самим. Рано или поздно мы начнем покупать коммерческую недвижимость и управлять ею. Какую коммерческую недвижимость мы должны покупать в нашем базовом городе в США, чтобы она пригодилась нашим коллегам, приехавшим на несколько дней, недель или месяцев в США? Повторю варианты:

  • предприятие общественного питания? smiley
  • торговый центр? smileysmiley
  • фитнес-центр? smileysmileysmiley
  • салон красоты? smileysmileysmileysmiley
  • ...

Такая наша недвижимость почти не сократит командировочные расходы.

Давайте посмотрим на дело с другой стороны. Какая основная статья расходов в командировках? Проживание. Даже при постоянном проживании в США нужно 40% доходов отдавать на аренду жилья. А у командировочных расходы на гостиницу так и вовсе превышают 50%.

Предлагаю стать отельерами. В выбранном нами городе США будем подбирать в нашу собственность гостиницы, гостевые домапансионаты,... - все что связано с индустрией гостеприимства. Тогда:

  • при необходимости сможем размещать наших российских коллег при приезде в США в наших же гостиницах
  • сэкономим свыше 50% командировочных расходов наших коллег
  • соответственно, наши коллеги смогут оставаться в США в 2 раза дольше, чем если они будут размещаться в гостиницах других инвесторов в гостиничную недвижимость.

Класс гостиницы

Искать гостиничную недвижимость надо в бюджетном ценовом сегменте не в центре города. Чтобы не получилось:

  • купим мы люксовую гостиницу в центре города, с номерами-пентхаусами по 5000$ в сутки - с огромными комнатами, белым роялем и рестораном в 3 мишленовских звезды
  • половина номеров отдадим нашим коллегам
  • при этом наши внутренние расходы на каждый номер и его обслуживание составят 3000$:

В этом случае дешевле отдать все номера в нашем люксовом отеле постояльцам, а наших коллег заселить в гостиницы конкурентов классом попроще.

Итак, гостиницы нам нужно покупать того же бюджетного класса, в которых бы мы размещали наших коллег при поездке в США.

Но в экономии есть предел. Нам явно не подходят низкобюджетные решения как хостелы

Хостел

и уж совсем не подходят капсульные отели:

Капсюльный отель

Нашим коллегам будет некомфортно жить неделями и месяцами в комнате со многими постояльцами или в клетушках-капсулах.

Нужно постараться обеспечить каждому нашему коллеге при поездке в США отдельную приличную комнату, где он может отдохнуть после работы и в выходные.

По американской классификации нам подходят для покупки гостиницы, относящихся к туристическому классу (высшему и среднему):

«Superior Tourist Class»:

изначально — пансион, но в очень хорошем состоянии, номера очень функциональны — все необходимые удобства, скромно, но аккуратно обставлены. Некоторые номера могут отвечать более высоким стандартам Первого Класса. Общественные помещения могут быть очень маленькими или вообще не существовать.

«Tourist Class»:

скромная «спальная» гостиница хорошего туристического класса, удобная, в хорошем состоянии, но без претензии на роскошь. Помещения общего пользования могут быть весьма скромными или вовсе отсутствовать. Рассчитана на путешественников среднего достатка, для которых стоимость является решающим фактором. Вполне подходит для размещения групп или студентов. Но к незнакомым гостиницам этого класса следует подходить с большой осторожностью.

Так как это наша собственная гостиница, то с ней будет все в порядке. Наши российские коллеги смогут проживать в ней с полным доверием. Пример отеля «Tourist Class»:

И нам явно не подходит туристическая гостиница низшего класса:

«Moderate Tourist Class»

гостиница, в которой экономят на всем, зачастую очень старая и в состоянии, оставляющем желать лучшего. К услугам таких гостиниц можно прибегать только в безвыходных ситуациях.

Польза от собственного отеля в США

В бизнесе гостеприимства бывают "мертвые сезоны" с низкой нагрузкой. На это время мы можем заполнять нашу гостиницу пустующими комнатами российскими приезжими с нашей стороны.

Польза для коллег

Для выезда в США посольство попросит представить бронирование отеля на срок поездки. Если указать срок с запасом или заехать позже или не приехать, то чужой отель все равно снимет деньги за бронирование. В своем же отеле можно забронировать номер на любой срок, а приехать и выбрать срок проживания уже по обстоятельствам.

Во время посещений конференций, стажировок и консультаций клиентов нашим коллегам нужно где-то жить. В своем отеле можно создать для наших командированных гораздо больше удобства и уюта, чем в чужих отелях.

Польза для семей

В нашем отеле будут одно-, двух- и трех-местные номера. Можем приглашать посетить наш базовый американский город семьи наших коллег.

Польза для детей

Детей с 6-7 лет можно брать возить в США в компании наших коллег, чтобы дети начали привыкать к английскому. Поставить 1-2 дополнительные раскладушки в номер своего отеля - не проблема.

С 10 лет можно каждое лето отправлять детей одних в наш базовый американский город. Один из коллег в российском аэропорту должен передать детей от всего международного отдела стюардессе. А в американском аэропорту детей встретит мененджер нашего отеля и отвезет в скаутский лагерь для полного погружения в английский. После лагеря и перед отправкой дети могут пожить несколько дней в нашем отеле и посмотреть город.

Для детей-студентов есть программа "Work and Travel"

Work and Travel USA (Работа и Путешествие в США) — самая популярная программа международного студенческого обмена (ежегодная квота Госдепартамента на участников этой программы свыше 100 000 мест).

Ее целью является предоставление студентам дневной формы обучения высших учебных заведений возможности непосредственного участия в повседневной жизни народа Соединенных Штатов Америки через путешествия и временную работу на срок до 4 месяцев во время летних каникул. По окончании программы участнику дается до 30 дней на путешествие по стране без права работы (так называемый «grace period»).

Наш отель может принять участие в этой программе. Предусмотреть в планировке отеля отдельное служебное помещение с двухъярусными койками, где могут жить участники программы. Селить их вместе со студентами из Германии, Франции, Мексики - это поможет нашим детям попутно совершенствовать другие иностранные языки.

В обучении в университете в США половина расходов приходится на проживание в кампус. Если у нас есть свой отель, можем селить детей наших коллег в своем отеле с двухместным размещением. Нужно лишь, чтобы выбрать для базирования в США университетский город.

План создание своего отеля

Начинать лучше с мини-отеля, к которым относятся отели от 3 до 15 номеров. 

Слишком мало номеров малорентабельно. На стойке регистрации круглые сутки должен находится один из менеджеров отеля. Это можно обеспечить, когда в отеле от 8 номеров и больше. 

Будем подыскивать в подходящих для гостиниц районах убыточные коммерческие дома (от 4 квартир), которые предыдущие владельцы сдавали в наем поквартирно. Составим план и смету преобразования дома в мини-отель на 8-15 номеров и служебными помещениями.

Первые объекты перепродадим отельерам за 15% от стоимости отеля после ремонта (flipping). После 5-6 переворачиваний накопим деньги и поймем, как нужно преобразовывать жилые дома в мини-отели. Тогда очередной найденный объект купим за полцены, отремонтируем, оставим себе. И начнем учиться управлять гостиничным хозяйством.

А получится ли у нас вести бизнес гостеприимства? Конечно получится.

1. В отелях большая часть затрат - на аренду или выплату ипотеки банку. А у нас отель куплен и отремонтирован за наши деньги. Если не хотим учиться им управлять, можем сдать его в аренду.

2. Как и в других бизнесах, главная проблема не в обслуживании клиентов (в США персонал с рынка труда на генном уровне нацелен на обслуживание клиентов и достижим высочайший уровень сервиса). Сложность в создании потока гостей. Но конкуренция среди отельеров не очень страшна для нас. Если торговые точки еще могут обойтись без сайта, то все отельеры обречены искать своих клиентов в других городах, странах, континентах. Мы приходим в отельеры из IT и это дает нам большое преимущество. Для нас не проблема:

  • сделать 3D-туры по всем помещениям отеля
  • автоматизировать маркетинг через Mautic
  • поддерживать отношения к клиентами через CRM
  • через океаны находить себе гостей
  • выкладывать на сайте отеля видео-отзывы от довольных клиентов
  • организовать на сайте отеля сообщество друзей отеля
  • публиковать в нашем Youtube-канале ролики из жизни нашего отеля. Как обучающие бизнесу гостеприимства, так и игровые:

При ремонте купленной недвижимости сразу предусмотрим, чтобы в кухне и ресторане при отеле можно было снимать ресторанный сериал:

вести кулинарный видео-блог:

и готовить вместе с именитыми гостями и наиболее активными подписчиками:

Подписчики нашего канала смогут в любое время:

  • приехать и пожить в нашем отеле "Eleon Plus" (условно)
  • увидеть знакомые по нашим сериалам лица персонала.

А подписчики, приехавшие в мертвый сезон, смогут даже принять участие в съемках очередной серии, в отеле или на кухне.

3. В нашем инвестиционном отделе - самоуправление. Наш отель тоже будет работать на самоуправлении. На примере нашего отеля будем продвигать на Youtube идеи самоуправления отелей. Тогда отельеры со всех стран мира будут бронировать наши номера в мертвый сезон, чтобы пожить и изнутри посмотреть, как устроено самоуправление в отелях.

Мертвый сезон - бич гостиничного бизнеса. Но мы как IT-специалисты можем обеспечить заполняемость нашего отеля круглый год.

Ссылки по бизнесу гостеприимства

Статья "Как запустить миниотель", английский:
https://www.wikihow.com/Run-a-Small-Hotel-or-Guesthouse 

Книга "Мотивация в стиле экшн", Кобьелл Клаус, о гостинице на самоуправлении:

Радость от работы, партнерские отношения внутри фирмы, скрупулезное планирование в сочетании со свободой принятия решений — эти идеи предлагались теоретиками менеджмента и маркетинга давно, но именно Клаус Кобьелл, ресторатор и владелец старинной гостиницы, впервые на практике последовательно воплотил их в жизнь.

Двухдневный семинар "Искренний сервис", Кобьелл Клаус

Базовый город

Если мы решим специализироваться в инвестициях в отели, то нам нужно выбрать в США базовый город так, чтобы он был полон туристов.

Собянин, мэр Москвы с населением 12 миллионов гордится, что принимает 23 миллионов туристов в год .

К примеру, американский город Бостон с населением в 20 раз меньше тоже принимает 21 миллионов туристов в год:

Бостон - один из старейших муниципалитетов в Соединенных Штатах, основанный на полуострове Шавмут в 1630 году пуританскими поселенцами из Англии. В Бостоне произошло нескольких ключевых событий американской революции, таких как Бостонская резня, Бостонское чаепитие, Битва за Бункер Хилл и Осада Бостона. Обретя независимость США от Великобритании, Бостон продолжал оставаться важным портом и промышленным центром, а также центром образования и культуры. Его богатая история привлекает множество туристов.

Бостон входит в основные города США, в которых наиболее развит туризм:

  • Нью-Йорк
  • Вашингтон
  • Лос-Анджелес
  • Лас Вегас
  • Гавайи
  • Бостон
  • Филадельфия.

Александр Розенбаум даже увековечил далекий Бостон в песне "Вальс бостон":

Обсуждение

Пишите в комментариях, на каком виде инвестиций в недвижимость США нам специализироваться. 

Обсуждение

Так как мы собираемся посещать США, владение гостиницей действительно хороший выбор. Благодаря такой недвижимости мы сможем сократить расходы и на проживание, и на питание, если на первом этаже сдадим помещение под ресторан или откроем его самостоятельно.

По флиппингу гостиниц - думаю особой разницы с некоммерческой недвижимостью, не будет и можно смело начинать. Для приобретения останется только определить район города с оптимальным сочетанием прибыльности и удобства.

Вы пишете:

Владение гостиницей действительно хороший выбор. Благодаря такой недвижимости мы сможем сократить расходы и на проживание, и на питание, если на первом этаже сдадим помещение под ресторан или откроем его самостоятельно.

Да, я пропустил этот момент. smiley Вы правы, что питание тоже входит в статью основных расходов при проживании в чужом городе и лучше вопрос питания решить системно, через свой ресторан при своей гостинице.

В США есть распространенный тип гостиниц - bed and breakfast (B&B или BnB)

"Кровать и завтрак" представляет собой небольшое жилье, которое предлагает ночлег и завтрак. Ночлег и завтрак часто являются частными семейными домами и обычно имеют от четырех до одиннадцати комнат, из которых шесть - средние. Кроме того, B & B обычно имеет хозяев, живущих в доме.

В "Дне сурка" герой Билла Мюррея как раз жил в такой гостинице:

Хотя для наших целей более близки европейский вариант проживания с питанием - пансионаты:

Пансиона́т (от фр. pensionnat) — разновидность гостиницы с полным обслуживанием жильцов.

В отличие от завтраков типа «постель и завтрак», более распространенных в Соединенных Штатах, в пансионате обычно предлагают не только завтрак , но и обед , ужин и иногда даже чай . Вместо того, чтобы платить за номер и каждый прием пищи в отдельности, гости выбирают план, который включает ночлег, завтрак, обед и ужин (полный пансион) или только завтрак и ужин (полупансион).

Пансионаты рассчитаны на долгосрочное пребывание в городе - от нескольких недель до нескольких лет. Стоимость проживания с питанием в пансионатах существенно дешевле, чем проживание в гостинице и питание в городе.

Если ориентируемся на Гарвард (или другие вузы Бостона), то можем попробовать инвестировать в свой пансионат для студентов в велосипедной доступности от Гарварда. Вполне возможно, что часть комнат в нашем студенческом пансионате сделаем для 2-х человек, чтобы еще более удешевить проживание - студентам и нам. Так как пансионат наш, то сможем подбирать наших соседей пансионатчиков, с которыми будем месяцами жить вместе в двух-местных номерах.

Полгода совместной жизни с мексиканцем (немцем, французом, китайцем,...) и общения с его земляками достаточно, чтобы заговорить на языке соседа. Недаром:

  • большинство курсов английского языка в США буквально настаивает на проживании студентов из других стран в обычных американских семьях
  • студентов-иностранцев в России заселяют по одному в комнаты, где другие соседи - русскоязычные студенты.

Бизнес гостеприимства в международном туристическом Бостоне буквально обязывает каждого из нас уметь говорить не только на английском. Европа у нас под боком, европейцы летают в США без виз, перелет недорогой. Можем искать в Европе партнеров, предоставляющим нам постоянный поток европейских туристов, изучающих в Бостоне английский и европейских студентов для обучения в ВУЗах Бостона.

Бостоне не только входит в пятерку самых туристических городов США, но и, безусловно, является университетским городом № 1 в США. Возможно, внутри бизнеса гостеприимства мы сочтем нужным специализироваться на иностранных студентах. Они близки к нам по целям - получить хорошее образование в США при бюджетном размещении и питании.

Вы пишете:
Для приобретения останется только определить район города с оптимальным сочетанием прибыльности и удобства.

Как вариант, можно прорабатывать район поближе к Гарварду. Находить убыточную недвижимость, которая пригодна для переделки в пансионат. Готовить смету, план переделки в пансионат и бизнес-план доходности. Параллельно набирать базу подходящих покупателей:

  • инвесторы, специализирующиеся на гостиничной недвижимости
  • успешные местные гостиницы, желающие расширяться
  • застройщиков и ремонтные компании.

Есть и более быстрый вариант для старта. Не фиксироваться на районе, а вести переговоры по любой недвижимости, в объявлении о продаже которой пометки "нуждается в ремонте", "продается как есть" и подобное.

Но в любом случае, сначала нам нужно согласовать выбор города и типа недвижимости с менеджерами из нашего кадрового резерва. Наверняка они тоже могут подсказать что-то интересное. На следующей неделе попробую связаться с нашими коллегами, уже через CRM.

© 2018-2019 MaxReform. All rights reserved.