Техника Flipping (переворачивание) в инвестициях в недвижимость США

Flipping real estate

Описание техники

Flipping (переворачивание) недвижимости - термин, используемый в основном в СШA для описания покупки приносящего доход актива и быстрой перепродажи его с целью получения прибыли.

Прибыль от Flipping недвижимости получается либо от покупки по низкой цене и продажи по высокой цене, часто на быстро растущем рынке, либо от покупки дома, который нуждается в восстановлении или ремонте, прежде чем перепродавать его с целью получения прибыли («fix&flip»).

По сценарию «fix&flip» инвестор или флиппер приобретут недвижимость по сниженной цене. Скидку может вызвать:

  • состояние имущества, например, дом нуждается в реконструкции или ремонте, который владелец либо не хочет, либо не может себе позволить
  • сам владелец, которым необходимо быстро продать недвижимость, например, переезд, развод, ожидание выкупа.

Инвестор заключает с продавцом договор (fix), по которому продавец обязуется продать инвестору дом по обговоренной цене. Затем инвестор проводит необходимые ремонтные работы и реконструкции, и попытается получить прибыль, быстро продав дом по более высокой цене (flip). Сценарий «fix&flip» стоит на том, что:

  • среднестатистическому покупателю жилья не хватает времени и опыта для проведения ремонта и реконструкции и они предпочитают покупать готовую к переезду недвижимость
  • большинство традиционных ипотечных кредиторов требуют, чтобы дом был пригодным для жилья без значительного ремонта.

Каждый год в США инвесторы совершают свыше 200 тысяч инвестиций по технике flipping. Это 6% от общего числа сделок по недвижимости в США.

Ссылки на английском:

Этапы Flipping:

Этап 1. Поиск потенциальных продавцов недвижимости

Потенциальных продавцов находят с помощью "воронки продаж" (в нашем случае это будет воронка покупки):

  • внимание – привлечение внимания с помощью целевого контента. Для нас целевым является торговля недвижимостью и всё, что с этим связано. Будь то написание книг или самостоятельная съёмка сериала.
  • интерес – вызвать интерес у продавца своим предложением. С учетом, что нам нужны продавцы в цейтноте, следует сделать акцент на скорости и безболезненности процесса для продавца
  • желание – вызвать желание продать свою недвижимость. Мы ищем продавцов, которые уже хотят продать свою недвижимость, их нужно подтолкнуть. Для расположения продавца к себе служат 2 предыдущих шага
  • действие – вызвать действие продавца. Он должен согласиться продать нам недвижимость. Это завершающее действие воронки продаж.

Инструменты реализации: Leadflow Websites, Email Engine, Power Matching, Lead Pipes, Moby, Direct Mail Engine, Calls.

Ссылка: 7 шагов к построению эффективной воронки продаж

Как искать недвижимость, держа flipping в голове

В статье "https://www.dummies.com/personal-finance/real-estate-investing/flipping…" даются советы, как вычленять среди результатов поиска недвижимость, пригодную для flipping. 

В том числе дается совет искать недвижимость, у которых в примечании есть одна из пометок:

  • “sold as is”
  • “handyman’s special”
  • “in need of a little TLC”
  • “needs a little work”

Эти фразы означают «Вы получите дом дешевле, потому что нынешний владелец не хочет чистить, красить или менять покрытие» 

Этап 2. Отсев продавцов

Нужно:

  • отсеять продавцов, с которыми сложно иметь дело (не откликаются на E-mail, не обязательны, не особенно заинтересованы,...)
  • определить выгодные сделки путём переговоров и предварительного анализа потенциальной сделки.

Инструменты реализации: CRM, Flip Comp, Property Search Engine.

Этап 3. Осмотр недвижимости

Далее нужно осмотреть отобранные варианты недвижимости.

Основные критерии на которые следует обратить внимание при осмотре недвижимости:

Микросреда
  • удобство внутренней планировки
  • наличие благоустроенной территории вокруг дома
  • количество этажей
  • наличие гаража, его размер
  • состояние балкона или лоджии
  • оснащение средствами телекоммуникации (телефон, Интернет, кабельное ТВ)
  • качество использованных строительных материалов и конструкций при строительстве
  • качество использованных материалов при внутренней отделке (стены, потолки, полы)
  • шумоизоляция внешних стен и внутренних перекрытий
  • установленные приборы отопления, их общая эффективность
  • система вентиляции
  • качество электропроводки
  • система горячего водоснабжения
  • система учета потребления газа, воды, электроэнергии
  • степень изношенности несущих конструкций, перекрытий, инженерных коммуникаций
  • система текущего обслуживания дома (косметический ремонт, уборка окружающей территории)
  • внешний вид дома
  • теплопроводность стен
  • оконные системы (теплоизоляция, ветроподавление, циркуляция свежего воздуха)
  • качество ремонта и встроенной мебели
  • какая сантехника установлена
Макросреда
  • социальный статус соседей
  • экологичность окружающей среды района (наличие крупных лесопарковых зон, отсутствие крупных промышленных предприятий)
  • удобство транспортной инфраструктуры района (расстояние до ближайшей остановки, от станции метро, расположение системообразующих автомагистралей)
  • уровень внешних шумов
  • вид из окон
  • экономическая инфраструктура района (расположенность магазинов, рынков, парикмахерских, организаций по бытовому обслуживанию населения)
  • расположение недвижимости относительно сторон света и розы ветров
  • престижность района
  • климатические особенности района (влажность, болотистость местности, сила ветра)
  • системы энергоснабжения и теплоснабжения дома и района
  • социальная инфраструктура района (расположение школ, детсадов, поликлиник, спортивных сооружений, культурно-досуговых центров)

Во время осмотра недвижимости инвестор подсчитывает стоимость ремонта с помощью программы для составления сметы ремонта.

Обычно считается нормальным, что инвестор осматривает 10 объектов недвижимости, из которых только один сможет пройти все этапы инвестиционной сделки.

Инструменты реализации: CRM, Hammerpoint Repair Estimator

Ссылки: Критерии для оценки качества жилой недвижимости и Методика оценки недвижимости

Этап 4. Анализ потенциальной прибыли

К стоимости покупки добавляем стоимость ремонта. Получаем ARV (after-repair value) - стоимость недвижимости после ремонта. По "правилу 70%" она должна оказаться не более 70%. Если стоимость после ремонта оказалась выше 70%, то понижаем стоимость недвижимости так, чтобы стоимость после ремонта оказалась 70% и делаем новое ценовое предложение продавцу недвижимости. Если продавец отказывается понижать стоимость, то от покупки лучше отказаться.

Инструменты реализации: Deal Analyzer, Flip Comp

Ссылки:

Этап 5. Предложение для переговоров (Fix)

Инвестор согласовывает окончательную цену с продавцом и заключает договор о покупке. По договору продавец в течение обговоренного срока (несколько месяцев):

  • обязуется продать недвижимость инвестору
  • не имеет права продать недвижимость другому.

Ссылка: Заключение договора с продавцом (английский)

Инструменты реализации: Paperless Office, Short Sale Package Builder, Smoothfax. Hammerpoint

Этап 6. Поиск покупателей

В течение обговоренного срока инвестор должен найти покупателя, готового купить дом и сделать ремонт. 

Маркетинговые воронки для привлечения покупателей точно такие же, как и на первом этапе поиска продавца.

Инструменты реализации: Leadflow Websites, Email Engine, Direct Mail, Power Matching, Lead Pipes, Moby, Sellpoint,

Этап 7. Переговоры с покупателями и заключение контракта

Инвестор согласовывает с покупателем, как они будут делить между собой прибыль 30% от рыночной стоимости недвижимости после ремонта. Отправная точка в переговорах между инвестором и покупателем - прибыль 30% делится между ними поровну:

  • 15% инвестору за то что он нашел недвижимость и подготовил сделку
  • 15% покупателю за то, что он вкладывает свои деньги в покупку и ремонт.

В этом случае покупатель заплатит в итоге 85% от рыночной стоимости недвижимости после ремонта:

  • 50% продавцу сразу
  • 20% за ремонт после покупки
  • 15% инвестору за посредничество.

Когда с покупателем согласована цена, недвижимость передается в собственность покупателя (flip, смена владельца). А инвестор получает свои комиссионные в виде 15% от рыночной стоимости недвижимости после ремонта (или, что то же самое 30% от стоимости до ремонта).

Покупатель недвижимости не может купить недвижимость напрямую в обход инвестору, потому что продавец по договору на несколько месяцев:

  • передает право продажи недвижимости инвестору
  • при этом сам теряет право самостоятельно продать недвижимость покупателю.

Инструменты реализации: CRM, Paperless Office.

Подсчет прибыльности

Для подсчета возьмем город Denver, столицу штата Colorado. 650 тысяч населения.

Средняя стоимость дома в Денвере - 420 тысяч долларов.

Инвестор находит дом, требующий ремонта за 50% от рыночной стоимости, по цене 210 тысяч долларов.

Стоимость ремонта, 20% от рыночной стоимости, 84 тысячи долларов.

Когда инвестор найдет покупателя, то получит комиссионные, 15% от рыночной стоимости, 63 тысячи долларов.

Комиссионные, 63 тысячи долларов

На протяжении всей инвестиции по схеме Flipping недвижимость ни одной секунды не находится в собственности инвестора. Ему не нужно платить налог на недвижимость. Инвестор участвует в сделке лишь как посредник и получает свои 15% комиссионных от рыночной стоимости отремонтированной недвижимости. Он должен заплатить только налог со своего дохода (комиссионных) своему правительству.

Для частных лиц в США это 40% налога от комиссионных 63 тысячи долларов. После выплаты налога частному инвестору остается 37,8 тысяч долларов, (в переводе на рубли по курсу 2,5 миллиона рублей). Из них инвестор оплачивает затраты своего времени на поиски продавца и переговоры, осмотр недвижимости, поиск покупателя и переговоры, на это уходит примерно 20% от 2,5 миллиона рублей (500 тысяч рублей), так что: 

частный инвестор чистыми получает 2 миллиона рублей.

Если инвестором является фирма, то сначала фирма из 63 тысяч долларов вычитает свои расходы на подготовку инвестиционной сделки, а только затем платит налоги с оставшихся денег. В России в зависимости от выбранной схемы налогообложения налог для фирмы может быть от 6 до 15%. За вычетом 6% от комиссионных 68 тысяч долларов в распоряжении фирмы-инвестора остается 59,22 тысячи долларов (4 миллиона рублей). Из них 500 тысяч уходят на затраты по инвестиционной сделке. За счет оптимизации налогообложения:

фирма-инвестор получает чистыми 3,5 миллиона рублей.

Инвестиции в недвижимость онлайн

Онлайн flipping

Инвестиции flipping удобны для проведения онлайн. Кроме осмотра, остальные этапы инвестор может проводить удаленно:

  • искать продавцов
  • составлять смету на ремонт
  • вести переговоры с продавцом и заключать договор
  • искать покупателя, вести с ним переговоры.

Но этап осмотра тоже можно организовать без выезда на объект недвижимости.

C 2015 года версии IPhone имеют оптическую стабилизацию изображения. Даже во время передвижения картинка в виде не прыгает в такт шагам, а перемещается плавно:

Можно нанять представителя-осмотровщика в местности, где расположена недвижимость. Осмотр недвижимости не требует квалификации, с ней справится даже смышленый старшеклассник. Ему нужно лишь:

  • через IPhone транслировать свою экскурсию по дому 
  • слушать через гарнитуру инструкции от инвестора:
    • куда пойти в доме
    • какие детали дома показать более подробно
    • потрогать, помять в пальцах, понюхать,...
    • сделать нужные измерения лазерным дальномером.

Представитель потратит 30 часов на дорогу и осмотр 10 домов, подобранных инвестором. Из которых по статистике удается подобрать один дом для инвестиций. За что инвестор заплатит представителю 300$ по минимальной часовой ставке 10$ в час.

 

Осмотр недвижимости через видео практически ничем не отличается от осмотра своими глазами. Но удобен тем, что можно показать видео другим участникам инвестиционной команды и покупателям, желающим вложиться в покупку и ремонт.

Михаил Портнов, известный видео-блогер из Кремниевой долины, проводит онлайн-показ дома:

Другие онлайн-показы дома от Михаила Портнова.

    Техника online-flipping открывает доступ к инвестициям в недвижимость по всей территории США удаленным инвесторам - из других городов, штатов и даже стран.

    Онлайн инвестиционный клуб

    Инвестор, специализирующийся на flipping, может создать свой инвестиционный онлайн-клуб, члены которого совместно инвестируют в flipping недвижимости.

    Пример, "Партнерство с инвесторами".

    Онлайн обучающий курс

    Имея опыт инвестиций, можно создать курс по обучению flipping. С упором на использование IT.

    Пример, сертификационный курс "Creative Real Estate" стоимостью 40 тысяч долларов (2,6 миллиона рублей). Весь курс состоит из 65 роликов общей длиной 11 часов и скрипт сертификации (нужно ответить где-то на 100 вопросов). Продвинутые инвесторы покупают подобные курсы. Для них это доход от проведения одной сделки flipping.

    Видео

    На американском телевидении охотно снимают сериалы по технике Flipping. Она проста для исполнения начинающими инвесторами, а приведение дома в порядок можно выигрышно обыграть в видео.

    Flip That House - San Diego:

    Armando Montelongo Flip This House:

    Правда, в книжках по Flipping предостерегают, что учиться по этим сериалам нельзя. Это шоу для зрительского развлечения. Хотя в сериях снимаются профессионалы техники Flipping, но показываются только успешные истории. Ключевые моменты обходят молчанием. При попытке повторить увиденное в сериале новичков ждет жестокое разочарование. Тем не менее сериалы "Flip This House" и "Flip That House" полезн для получения общего представления об инвестировании по технике flipping.

    © 2018-2019 MaxReform. All rights reserved.